Cosa sono e come funzionano le aste giudiziarie

Le aste giudiziarie rappresentano uno degli strumenti previsti dall’ordinamento per consentire ai creditori di ottenere il soddisfacimento dei propri crediti attraverso la vendita forzata dei beni del debitore. La vendita può riguardare beni immobili, beni mobili e beni mobili registrati e può svolgersi nell’ambito di procedure esecutive individuali oppure di procedure concorsuali disciplinate dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, come la liquidazione giudiziale. Le aste giudiziarie sono regolate da specifiche disposizioni che ne disciplinano modalità di svolgimento, pubblicità, presentazione delle offerte e aggiudicazione,

Vediamo quindi più nel dettaglio come funzionano le aste giudiziarie, quali sono le principali tipologie di vendita e come si svolgono le aste immobiliari nel nostro ordinamento.

Ma come si svolge effettivamente un’asta giudiziaria?

Le vendite giudiziarie si svolgono nell’ambito di una procedura sottoposta al controllo dell’autorità giudiziaria. Nelle procedure esecutive la vigilanza è affidata al Giudice dell’Esecuzione, mentre nelle procedure concorsuali, come la liquidazione giudiziale, opera il Giudice Delegato secondo quanto previsto dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza.

Le operazioni di vendita possono essere affidate a un professionista delegato – generalmente avvocato, commercialista o notaio – nelle procedure esecutive, oppure essere gestite dal curatore o da altri soggetti incaricati nell’ambito delle procedure concorsuali. I beni posti in vendita possono essere immobili, beni mobili, beni mobili registrati, aziende, partecipazioni societarie, titoli e altre tipologie di asset. Gli interessati possono presentare la propria offerta nel rispetto delle modalità e dei termini indicati nell’avviso di vendita. In presenza di più offerte può svolgersi una gara tra gli offerenti, secondo le condizioni stabilite per la singola vendita, fino all’individuazione dell’aggiudicatario.

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. Le operazioni di vendita sono normalmente affidate a un professionista delegato, secondo quanto previsto dall'art. 591-bis c.p.c. e dall'ordinanza di delega. Nelle procedure di liquidazione giudiziale operano invece, secondo le rispettive competenze previste dal Codice della crisi, il Giudice Delegato, il Curatore e gli altri organi della procedura. Salvo i divieti previsti dalla legge, chiunque può partecipare a un'asta giudiziaria, ad eccezione del debitore.

Per partecipare è fondamentale consultare attentamente l'avviso di vendita, nel quale sono indicate tutte le condizioni della singola asta: prezzo base, offerta minima, cauzione, termine per la presentazione dell'offerta, modalità della vendita e termine per il pagamento del saldo prezzo. Quando si cerca una casa all'asta è importante distinguere tra prezzo base e offerta minima. Nelle vendite immobiliari senza incanto, l'art. 571 c.p.c. consente di presentare un'offerta inferiore rispetto al prezzo base indicato nell'avviso, purché non sia inferiore di oltre un quarto. In termini pratici, l'offerta minima può quindi corrispondere al 75% del prezzo base, fermo restando quanto specificamente previsto nell'avviso di vendita. Ad esempio, con un prezzo base di € 200.000, l'offerta minima può essere pari a € 150.000. Questo non significa però che presentando un'offerta pari al 75% del prezzo base ci si aggiudichi automaticamente l'immobile. In presenza di più offerte può infatti essere disposta una gara tra gli offerenti.

Oggi una parte fondamentale delle vendite giudiziarie immobiliari si svolge attraverso modalità telematiche. L'art. 569 c.p.c. prevede, salvo le eccezioni stabilite dalla legge, l'utilizzo delle modalità telematiche per la presentazione delle offerte, il versamento della cauzione e lo svolgimento della gara. Le modalità operative delle vendite telematiche sono disciplinate dal D.M. 26 febbraio 2015, n. 32, che regolamenta anche l'attività dei Gestori delle Vendite Telematiche.

Sono previste queste modalità:

Vendita sincrona telematica
La gara si svolge online in tempo reale. I partecipanti collegati alla piattaforma possono effettuare i propri rilanci entro i tempi stabiliti.

Vendita sincrona mista
Consente la contemporanea partecipazione di offerenti presenti fisicamente nel luogo stabilito per la vendita e di offerenti collegati attraverso la piattaforma telematica.

Vendita asincrona telematica
La gara si svolge esclusivamente online durante un periodo di tempo predeterminato. Gli offerenti possono effettuare i rilanci entro il termine indicato nell'avviso senza dover essere contemporaneamente collegati.

Vendita a mezzo di soggetto specializzato:
La vendita a mezzo di soggetto specializzato consiste nell'affidamento delle operazioni di vendita dei beni mobili e immobili ad un operatore professionale in possesso dei requisiti previsti dalla legge. La vendita avviene di norma on-line secondo le indicazioni fornite in avviso di vendita.

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Gli immobili oggetto di vendita giudiziaria vengono pubblicizzati attraverso gli strumenti previsti dalla legge.

In particolare, l'avviso di vendita e la documentazione a corredo viene pubblicato a mezzo di siti internet autorizzati come www.asteannunci.it e attraverso le eventuali altre forme di pubblicità disposte nell'ambito della procedura. Per rendere più semplice la ricerca è possibile utilizzare vari filtri che consentono di individuare gli immobili attraverso diversi parametri, come:

• località e provincia;
• tipologia dell'immobile;
• prezzo;
• data dell'asta;
• Tribunale;
• numero della procedura.

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